1. İnşaat Yapım Sözleşmesinin Niteliği
İnşaat yapım sözleşmesi, yüklenici ile arsa sahibi arasında yapılan bir sözleşmedir ve genellikle arsa sahibinin arsasının üzerine kat karşılığı olarak bir inşaat yapılmasını ve bunun karşılığında yükleniciye bağımsız bölümlerin devrini öngörür. Bu tür sözleşmeler karma nitelikte olup, eser sözleşmesi (TBK m. 470 vd.) ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesi hükümlerini bir arada barındırır.
2. Tapu İptal ve Tescil Davası: Hukuki Dayanaklar
Tapu iptal ve tescil davası, mülkiyet hakkına dayalı bir dava olup, hukuka aykırı bir tescil nedeniyle zarar gören taraf tarafından açılır. İnşaat yapım sözleşmesine göre yükleniciye devredilmesi gereken bağımsız bölümler, sözleşme şartlarına aykırı şekilde devredilmezse, bu durumda yüklenici tapu iptal ve tescil davası açabilir. Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 1023, 1024 ve ilgili hükümler devreye girer:
- TMK m. 1023: Tapuya güven ilkesi, tescilin doğru olduğu inancıyla hareket eden kişileri korur.
- TMK m. 1024: Hile veya haksız bir fiil sonucu yapılan tescillerin iptali mümkündür.
3. Bağımsız Bölümlerin Devredilmemesi Halinde Yüklenicinin Hakları
İnşaat yapım sözleşmesi uyarınca arsa sahibinin, sözleşmeye uygun olarak bağımsız bölümlerin tapusunu yükleniciye devretmesi gerekir. Ancak, arsa sahibi bu yükümlülüğünü yerine getirmezse, yüklenici çeşitli haklara sahip olabilir:
- İfa Talebi: Yüklenici, sözleşmenin ifasını talep edebilir. Eğer arsa sahibi bağımsız bölümleri devretmezse, yüklenici mahkemeye başvurarak tapu iptali ve tescil talebinde bulunabilir.
- Tazminat Talebi: Yüklenici, bağımsız bölümlerin devredilmemesi sonucu bir zarara uğramışsa, zararının tazmini için de dava açabilir.
- Haksız İktisap: Yüklenici tarafından yapılan inşaat nedeniyle arsa sahibinin haksız zenginleşmesi durumu ortaya çıkmış olabilir. Bu durumda, yüklenici TMK m. 77 vd. uyarınca haksız iktisap hükümlerine dayanarak tazminat talep edebilir.
4. Sözleşmeye Aykırılığın İspatı
Bağımsız bölümlerin devredilmemesi halinde tapu iptal ve tescil davası açacak yüklenici, öncelikle sözleşmeye aykırılık olduğunu ispat etmelidir. Yargıtay içtihatlarına göre, inşaatın tamamlanıp tamamlanmadığı, arsa sahibinin sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği, bağımsız bölümlerin fiili durumu ve taraflar arasında sözleşmeye uygun hareket edilip edilmediği değerlendirilir.
5. Arsa Sahibinin Savunmaları
Arsa sahibi, tapu iptal ve tescil davasına karşı şu savunmalarda bulunabilir:
- Sözleşmeye Aykırılık: İnşaatın sözleşmeye uygun yapılmadığı, eksik veya kusurlu işler olduğu iddia edilebilir.
- İfa Engeli: Yüklenicinin ifa engeli yarattığı, sözleşmeyi haksız olarak feshettiği veya yükümlülüklerini yerine getirmediği savunulabilir.
- Gecikme Cezası: Yüklenicinin sözleşme süresine aykırı olarak inşaatı zamanında tamamlamadığı durumlarda gecikme cezası uygulanması talep edilebilir.
6. Yargıtay Kararları
Yargıtay’ın çeşitli kararlarında, inşaat yapım sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davalarında sözleşmenin ifa edilip edilmediği ve tarafların yükümlülükleri titizlikle incelenmiştir. Özellikle Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin inşaatı eksiksiz tamamlayıp bağımsız bölümleri teslim etme yükümlülüğünü yerine getirdiği sürece, arsa sahibinin bağımsız bölümlerin devrini sağlaması gerektiğini vurgulamaktadır.
7. Sonuç
Bağımsız bölümlerin tapu iptali ve tescili talepleri, taraflar arasındaki sözleşmenin ifası, sözleşmeye uygunluk ve arsa sahibinin yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği gibi faktörlere bağlıdır. Yüklenicinin talebinin kabul edilebilmesi için inşaatın sözleşmeye uygun olarak tamamlandığını ve devrin haksız olarak yapılmadığını ispatlaması gereklidir. Arsa sahibinin de yükleniciye karşı sözleşmeye aykırılık iddialarını kanıtlaması önemlidir.