Alacağın Temliki ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Temliken Tescil Talepleri
Giriş:
Hukuki açıdan karmaşık ve çok yönlü bir konu olan alacağın temliki ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, taşınmaz hukukunun önemli başlıklarından biridir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun Esas No: 2023/6-293 ve Karar No: 2024/107 sayılı ilamı, bu alanın uygulamada nasıl yorumlanması gerektiğine dair önemli ilkeleri içermektedir. Karar, özellikle temliken tescil taleplerinin hangi koşullar altında kabul edilebileceğini ve sözleşmelerin geçerlilik şartlarını ele alarak hukuk dünyasına önemli bir rehber sunmaktadır.
1. Alacağın Temliki ve Hukuki Niteliği:
Alacağın temliki, alacaklının, borçlunun rızasını aramaksızın mevcut bir alacağını üçüncü bir kişiye devretmesine imkân tanıyan bir hukuki işlem olup, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 183 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Bu işlem, devreden ve devralan arasında yazılı bir sözleşme ile yapılır ve borçlunun rızasına ihtiyaç duyulmaz. Temlik işlemi, borç ilişkisinin taraflarından birinin değişmesi sonucunu doğurur ve borcun özü muhafaza edilir.
Kararda, alacağın temliki konusu, yüklenici ve üçüncü kişi arasında yapılan taşınmaz satış sözleşmesi özelinde ele alınmıştır. Temlikin geçerliliği için gerekli olan yazılı şekil şartının sağlanması durumunda, üçüncü kişinin yüklenicinin halefi olarak tescil talebinde bulunabileceği belirtilmiştir.
2. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Geçerlilik Koşulları:
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, hem arsa sahibine hem de yükleniciye karşılıklı yükümlülükler yükleyen, taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin bir eser sözleşmesi türüdür. Bu sözleşme, arsa sahibinin belirli edimlerin yerine getirilmesi karşılığında arsa paylarını yükleniciye devretmesini ve yüklenicinin de arsa üzerinde inşaat yapmasını öngörür. Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi ve TBK’nın 237. maddesi uyarınca, taşınmaz devrine ilişkin sözleşmelerin resmi şekilde yapılması zorunludur ve bu şekil şartı geçerlilik koşuludur.
Ancak Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, yüklenicinin edimlerini yerine getirdiği ve arsa sahibinin de bu edimleri kabul ettiği durumlarda, şekil şartına uymayan sözleşmelere geçerlilik tanınabilmektedir. Bu yaklaşım, Medeni Kanun’un 2. maddesinde yer alan “Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz” ilkesi ile desteklenmektedir.
3. Kararın Hukuki Dayanakları ve Değerlendirmesi:
Hukuk Genel Kurulu’nun söz konusu kararında, yüklenicinin edimlerini %99,40 oranında yerine getirdiği ve yapı kullanma izin belgesini aldığı tespit edilmiştir. Bu durumda, temlik alan üçüncü kişinin, yüklenicinin halefi sıfatıyla tapu iptali ve tescil isteminde bulunabileceği belirtilmiştir. Kararda, adi yazılı şekilde yapılan ve temlikin geçerlilik şartlarını taşıyan bir sözleşmeye dayanarak tapu iptali ve tescil talebinin kabul edilebileceği ifade edilmiştir.
Bu noktada, 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’na da atıf yapılmıştır. İçtihadı birleştirme kararı, tapulu taşınmazların devrine ilişkin şekil şartının geçerlilik koşulu olduğu, ancak bazı istisnai durumlarda bu şekil şartının aranmaksızın davacı tarafın taleplerinin kabul edilebileceği yönündedir. Bu istisnalar arasında, alıcının tüm edimlerini yerine getirdiği ve taşınmazın fiilen teslim edildiği hâller yer almaktadır.
4. Birlikte İfa Kuralı ve Mahkeme Kararının Yönlendirilmesi:
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin bozma kararı ve Hukuk Genel Kurulu’nun direnme kararını bozma gerekçesi, temliken tescil davalarında birlikte ifa kuralının uygulanması gerektiğini vurgulamaktadır. TBK 97. maddesi gereğince, temliken tescil taleplerinde, yüklenicinin edimlerini yerine getirdiğinin tespit edilmesi ve eksik işlerin tamamlanması veya bedelinin depo edilmesi karşılığında tescilin sağlanması gereklidir. Kararda, yüklenici edimlerini yerine getirdiğinde ve adi yazılı şekilde yapılan temlik sözleşmesi geçerli olduğunda, arsa sahibinin ifaya zorlanabileceği belirtilmiştir.
5. Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar ve Yargıtay’ın Yaklaşımı:
Uygulamada, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan hakların temlikine dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davalarında, yüklenicinin ve temlik alanın edimlerini yerine getirme durumu sıklıkla tartışma konusu olmaktadır. Yargıtay’ın bu kararı, şekil şartına uymayan sözleşmelerin geçerlilik kazanması için yüklenicinin edimlerini ifa etmesi ve taşınmazın belirli bir tamamlanma seviyesine getirilmesi gerektiğini bir kez daha ortaya koymuştur.
Sonuç:
Hukuk Genel Kurulu’nun Esas No: 2023/6-293 ve Karar No: 2024/107 sayılı kararı, alacağın temliki ve temliken tescil davalarında yüklenicinin edimlerinin ifası, yazılı temlik sözleşmesinin geçerliliği ve birlikte ifa kuralının uygulanması gibi önemli unsurları kapsamaktadır. Karar, temlik alıcılarının tapu iptali ve tescil taleplerinin hangi şartlar altında kabul edileceğini açıklığa kavuşturarak, taşınmaz hukukuna ilişkin önemli bir içtihat oluşturmuştur. Bu karar, şekil şartı zorunluluğu ve geçerlilik istisnaları bakımından uygulayıcılara rehber niteliği taşımaktadır.