Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; davalı ile 15.05.2013 tarihinde şifahi anlaşmaya varılarak tadilat sürecinin başlatıldığı taşınmaza ilişkin 01.10.2013 tarihinde 10 yıl süreli yazılı kira sözleşmesi imzalandığını, taşınmazın boş iş yeri niteliğinde olduğunun sözleşmede yazılı olduğunu, özel oto servisi olarak atıl vaziyette bulunan kiralanan yerin, davalı kiraya verenin rızası ile geniş kapsamlı tadilat ve tamirat yapılarak tamamen yenilendiğini, tadilat işlemlerinin tamamlanmasının ardından müvekkilinin Tekirdağ Belediyesine yaptığı ruhsat başvurusunun yapının tarımsal amaçlı depo dışında bir amaçla kullanmayacağı yönünde davalı tarafça verilen taahhüt nedeniyle reddedildiğini, red kararına karşı Tekirdağ İdare Mahkemesine başvurduğunu ancak işlemde hukuka aykırılık bulunmadığından talebinin reddedildiğini, yaptığı masraflarla ilgili olarak Tekirdağ 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2015/12 Değişik iş sayılı dosyası ile tespit yaptırdığını, anılan dosyaya sunulan bilirkişi raporunda yapılan masrafların 326.085,00 TL olarak belirlendiğini, bu süreçte davalı ile kira bedelinin ruhsat alınıncaya kadar aylık 500,00 TL olarak ödenmesi yönünde mutabaka varıldığını ancak davalı tarafça aleyhinde icra takibi başlatıldığını, davalı tarafın kötü niyetli takibi sebebiyle artık ruhsat alınmasını sağlayacak işlemleri yapmayacağının anlaşıldığını ileri sürerek; ödenen 9.800,00 TL kira bedelinin işleyecek faizi ile birlikte istirdadı, sözleşmeden beklediği yararın sağlanamaması sebebiyle uğradığı işletme zararının bilirkişi marifetli ile tespit edilecek değerinin tazmini ve yapmış olduğu tadilat ve demirbaş gideri olarak tespit edilen 326.085,00 TL alacağının 01.10.2013 tarihinden itibaren reeskont faizi ile birlikte tahsilini talep etmiş, 21.12.2017 tarihli dilekçesi ile davasını ıslah ederek kazanç kaybı talebini 240.300,00 TL artırmış, 26.11.2019 tarihinde ise 9.800,00 TL’lik istirdat talebinden feragat ettiğini bildirmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; kira ilişkisinin kurulmasından sonra davacının tadilat yapması, vergi açılışını gerçekleştirmesi ve ruhsat işlemleri için başvurması aşamalarında müvekkilinin bir sorumluluğunun bulunmadığını, davacının kira akdi kurulduğu günden beri kira ödemediğini, ödenmeyen kira alacaklarının tahsili amacıyla icra takibi başlatıldığını, davacının basiretli tacir gibi davranması gerektiğini, yapmış olduğu tüm yatırımların kendi sorumluluğunda olduğunu, müvekkiline atfedilecek bir kusur ve sorumluluğunun bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı kiraya verenin Tekirdağ 1. Noterliğinin 22.05.1987 tarihli ve 1043 yevmiye numaralı taahhütnamesi ile kiralanan taşınmazı tarımsal amaçlı depo dışında bir amaçla kullanmayacağını taahhüt ettiği halde davacı ile taşınmazı işyeri olarak kullandırmak amacı ile kira sözleşmesi yaptığı, culpa in contrahendo sorumluluğu nedeniyle giderilecek zararın menfi zarar olabileceği, dolayısıyla işletme zararları gibi kazanç kayıp taleplerinin menfi zarar kapsamında değerlendirilmesinin mümkün olmadığı, davacının taşınmaza sözleşmeye duyduğu güven neticesinde yapmış olduğu masrafları, sözleşmenin yapılması giderleri, harçlar, posta giderleri, dava masrafları gibi giderlerinin menfi zarar kapsamında değerlendirileceği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile 326.085,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek olan yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1. Davacı vekili; yazılı kira sözleşmesine istinaden dava konusu taşınmazı iş yeri olarak kullanmak üzere kiraladığını, tespit dosyasında dava konusu taşınmaza 326.085,00 TL masraf yapıldığının anlaşıldığını, davalı tarafın Belediyeye vermiş olduğu taahhütname ile dava konusu taşınmazın tarımsal amaçlı depo dışında başka bir amaçla kullanılmayacağının taahhüt edilmesi sebebiyle ruhsat alamadığını, dava tarihine kadar taşınmazı işletememesinden dolayı zararının oluştuğunu, ıslah dilekçesiyle bu zarara ilişkin 240.300,00 TL tazminat talebinde bulunduklarını ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.
2. Davalı vekili; davacının basiretli tacir gibi hareket ederek ruhsat alınıp alınamayacağını araştırması gerektiğini, davacının hiçbir araştırma yapmadan iş yerinde tadilata başlamasından kendisinin sorumlu tutulamayacağını, davacının 11.10.2013 tarihinde ruhsat alınamayacağını öğrendiğini, taşınmazın kiralanmasından kısa süre içerisinde davacının 325.585,00 TL masraf yapmasının mümkün olmadığını ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafları yapıldığı tarih itibariyle vekaletsiz iş görme hükümlerine göre davalı kiraya verenlerden isteme hakkı olduğu, dava konusu taşınmazın hangi tarihte tahliye edildiği anlaşılamasa da taşınmazın davacı tarafından tahliye edildiği hususunda uyuşmazlık bulunmadığı, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafları tahliyeden sonra isteme hakkının olduğu, bilirkişi raporu dikkate alınarak 326.085,00 TL’nin kabulüne karar verilmesinin yerinde olduğu, davacının sözleşme devamı süresince kira sözleşmesindeki bedelden sorumlu olduğu, davacının dava tarihine kadar uğramış olduğu işletme zararının tahsili talebinin de davacının iş yeri açarken yapacağı iş için dava konusu taşınmazın ruhsat yönünden de uygun olup olmayacağının araştırılması gerektiği, kira sözleşmesi incelendiğinde de davalı kiraya verenin ruhsata ilişkin bir yükümlülük üstlenmediği, işletme zararının da reddine karar verilmesinin yerinde olduğu gerekçesiyle, taraf vekillerinin istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Taraf vekilleri; istinaf sebeplerini tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmişlerdir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, KİRACININ ERKEN VE HAKLI FESİH NEDENİYLE KAR KAYBI, FAYDALI MASRAF VE ÖDENEN KİRA BEDELLERİNİN İSTİRDATI İSTEMLERİNE ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 112, 301 ve 530 uncu maddeleri.
3. Değerlendirme
1. Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere ve kira sözleşmesinin davacı kiracı tarafından usulüne uygun olarak feshedilmemesi nedeniyle müspet zarar kapsamında bulunan kâr kaybının talep edilebilmesinin olanaklı bulunmamasına, yine aksi kararlaştırılmadığı sürece sözleşmenin feshinin haklı ya da haksız olmasının faydalı ve zorunlu masraf talebi bakımından sonuca etkili olmadığının anlaşılmasına göre; davacı vekilinin tüm, davalı vekilinin sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. Sözleşmede aksine hüküm bulunmaması halinde, kiracı kural olarak kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatlardan alınıp götürülmesi mümkün olmayanların yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini, “vekaletsiz iş görme” hükümlerine göre kiraya verenden isteyebilir. Yerleşik Yargıtay uygulaması da; sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça kiracının, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek bedeli isteme hakkı olduğu yönündedir. Yapıldıkları tarihinin ispatlanamaması halinde, zorunlu ve faydalı imalatların sözleşmesinin başlangıcında yapıldığı kabul edilir.
3. Sözleşme ile bu imalatların kiraya verenden talep edilemeyeceği ya da kiraya verene terk edileceği kararlaştırılabilir. Bu kararlaştırma, tüm kira süresi bakımından geçerli olacağından; erken tahliye durumunda kiracı, kalan süre ile orantılı olarak kiralanana yaptığı sökülüp götürülemeyen faydalı ve zorunlu imalatların bedellerini talep edebilecektir.
4. Somut uyuşmazlıkta; Derece Mahkemelerince taraflar arasında düzenlenen 01.10.2013 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığının kabul edildiği, davalının bu hususta temyiz itirazının bulunmadığı, sözleşmede yer alan; tahliye halinde tadilat bedellerinin talep edilemeyeceğine ilişkin hükmün, tüm kira süresi sonunda geçerli olduğu, kiralananın ise sözleşme süresi dolmadan erken tahliye edildiği anlaşılmaktadır.
5. Hal böyle olunca İlk Derece Mahkemesince; öncelikle kiralananın hangi tarihte tahliye edildiği tam olarak tespit edilerek, belirlenen faydalı ve zorunlu masraflardan sökülüp götürülmesi mümkün olmayan, kalıcı imalatların yapıldıkları tarih itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedellerinin, kalan kira süresi ile orantılı olarak tespit edilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, kiralananın hangi tarihte tahliye edildiği tam olarak tespit edilmeden ve taşınabilir nitelikteki mefruşat giderlerinin her zaman sökülüp götürülebileceği hususu dikkate alınmadan hesaplamaya dahil edilmek suretiyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle,
1. Davacı vekilinin tüm, davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,
2. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 373 üncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,
3. İlk Derece Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesi uyarınca davalı yararına BOZULMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz eden davacıya yükletilmesine,
Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davalıya iadesine,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
20.12.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi. (Y. 3. HD. 2023/1992 E., 2023/3838 K.)