Bu Yargıtay 6. Hukuk Dairesi kararı, gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak açılan bir tapu iptali ve tescil davasını incelemektedir.
Davanın Özeti:
- Taraflar ve Sözleşme: Davacı, yüklenici tarafından kendisine devredilen 11 numaralı bağımsız bölümün tapusunun adına tescil edilmesini istemektedir. Arsa sahibi ve yüklenici firma arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre yüklenicinin bazı bağımsız bölümler üzerinde hak sahibi olduğu belirtilmiş, davalı yüklenici de bu haklardan bir kısmını davacıya devretmiştir.
- Tarafların İddiaları:
- Davacı: 11 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile kendi adına tescilini talep eder.
- Davalı M (Yüklenici): İnşaatın tamamlandığını ve 11 numaralı bağımsız bölümün davacıya devredilmesi gerektiğini kabul eder.
- Davalı Arsa Sahibi: Üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirdiğini, davacının hukuken kendisiyle bir ilişkisi olmadığını ve bu nedenle tapu iptali ve tescil davasının reddini savunur.
İlk Derece Mahkemesi Kararı:
İlk derece mahkemesi, bilirkişi raporuna dayanarak, yapının oturuma uygun olduğunu ve yüklenici firmanın yükümlülüklerini yerine getirdiğini belirterek, davacının talebini kabul etmiş ve 11 numaralı bağımsız bölümün davacı adına tesciline karar vermiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi Kararı:
Bölge adliye mahkemesi, arsa sahibi davalının istinaf başvurusunu değerlendirerek, yüklenicinin tüm edimlerini yerine getirmediği ve dolayısıyla bağımsız bölüm üzerinde hak sahibi olamayacağı kanaatine varmıştır. Ayrıca arsa sahibinin alt yüklenicilerle olan sözleşmelere muvafakat etmediğini ve bu sözleşmelerin hukuken geçersiz olduğunu belirterek, ilk derece mahkemesinin kararını kaldırmış ve davanın reddine karar vermiştir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin İncelemesi:
Yargıtay, davanın arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin niteliğini ve yüklenici ile arsa sahibi arasındaki hak ve yükümlülükleri dikkate alarak değerlendirme yapmıştır:
- Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Karma Niteliği: Yüklenicinin, sözleşmeye uygun bir bina inşa ederek arsa sahibine teslim etmesi ve arsa sahibinin de yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümlerin tapusunu devretmesi gerekmektedir.
- Temlik Edilen Şahsi Hak: Davacının, yükleniciden temlik aldığı hakka dayanarak ifayı talep edebilmesi mümkündür. Ancak, yüklenicinin arsa sahibinden neye hak kazandığı netleştirilmeden, bu hakkın üçüncü kişiye temliki geçerli sayılmamaktadır.
- Eksik İnceleme ve Yanılgılı Gerekçe: Yargıtay, Bölge Adliye Mahkemesi’nin, yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediği hususunda eksik inceleme yaptığını ve davanın reddine karar vermesinin hatalı olduğunu belirtmiştir.
Sonuç:
Yargıtay, davacının temyiz itirazlarını haklı bularak Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar vermiştir. Dosya yeniden incelenmek üzere İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesine gönderilmiştir.
Özet:
Yargıtay, yüklenicinin edimlerini tamamlayıp tamamlamadığının tespit edilmesi gerektiğini vurgulamış ve yükleniciye tanınan hakların üçüncü kişiye devrinin, yüklenicinin arsa sahibine karşı tüm edimlerini yerine getirmesine bağlı olduğunu ifade etmiştir.
T.C.
YARGITAY TÜRK MİLLETİ ADINA
6. Hukuk Dairesi KARAR
ESAS NO : 2021/6562
KARAR NO : 2022/5610 Y A R G I T A Y İ L A M I
Yukarıda tarih ve numarası yazılı olan bölge adliye mahkemesi hukuk dairesince verilen kararın temyizen tetkiki davacı vekilince istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü.
– K A R A R –
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı arsa sahibi ile yüklenici firma arasında gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğunu, davalı yüklenici firmanın sözleşme gereği üstlenmiş olduğu işin tüm kaba inşaatını yapmak üzere davalı Mustafa Aktaş ile anlaştığını, sözleşme gereği Mustufa Aktaş’a kalacak dairelerden sözleşme gereği 11 no.lu bağımsız bölümün davacıya verileceği hususunda anlaşmaya vardıklarını, davalı yüklenici firmanın, söz konusu inşaatı davalı arsa sahibi ile yapmış olduğu sözleşme şartlarına, imara ve yasaya uygun bir şekilde tamamlayarak arsa sahibine teslim ettiğini, bağımsız bölümlerin oturma ruhsatlarının da alındığını ve taşınmazda oturmaya başlandığını, yüklenicinin sözleşme gereği tüm sorumluluklarını yerine getirmiş olmasına rağmen, 11 no.lu bağımsız bölümü yükleniciye devir yükümlülüğünü yerine getirmediğini, müvekkilinin anılan taşınmazda oturduğunu belirterek Dikili İsmetpaşa mahallesi 813 ada 1 parsel 11 no.lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı Mustafa Aktaş cevap dilekçesinde; dava konusu inşaatın yapımında davacı ile kendisinin üzerine düşen görevi yerine getirdiğini, müteahhitin de işi bitirdiğini, davacının 11 nolu bağımsız bölüme hak kazandığını, ancak buna rağmen arsa sahibi ve İsmail Türkeri’nin 11 nolu bağımsız bölümü davacıya vermediklerini, açılan davayı itiraz etmediğini, bu hali ile davayı kabul ettiğini savunmuştur.
Davalı arsa sahibi Arif Aydın vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin sözleşme gereğince üzerine düşen görevlerini yerine getirdiğini, müvekkilinin oluşan zararların bu güne kadar karşılanmaması sebebiyle de bu eksiklikleri bu daireleri satarak gidereceğini belirterek müvekkilinin hiçbir hukuki ilişkisi bulunmayan davacının müvekkilinin üzerinde bulunan tapunun iptali ve tesciline yönelik davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
İlk derece mahkemesinde yapılan yargılama sonunda; 25/05/2017 tarihli bilirkişi raporuna göre dava konusu 813 ada 1 parsel sayılı taşınmaz üzerine inşa edilen yapıda oturuma engel teşkil edecek şekilde eksik ve ayıplı iş bulunmamakta olup, yüklenicinin edimini ifa ettiği, kaba inşaatı teslim eden davacının da edimini yerine getirdiği, sözleşmeye göre müteahhit tarafından ödenmesi kararlaştırılan bedellerin konut satın alan arsa sahiplerince ödendiği, anlaşılmakla davanın kabulüne, dava konusu İzmir ili, Dikili ilçesi, İsmetpaşa mahallesi 813 Ada 1 Parsel 11 No.lu bağımsız bölüm sayılı taşınmazın davalı Arif Aydın adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.
Karar, davalı arsa sahibi vekili tarafından istinaf edilmiştir.
İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesince yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davalı arsa sahibi Arif Aydın’ın yüklenici ile alt taşeronlar arasındaki sözleşmelere imza atmadığı, bu sözleşmelere muvafakatinin bulunmadığı, hukuken geçersiz olduğu kanaatine varıldığı, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yüklenicinin bedele, başka bir anlatımla sözleşmede kararlaştırılan arsa payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve yönetmeliği hükümlerine uygun olarak tamamlayıp, arsa sahiplerine teslim etmesi gerektiği, belediye cevap yazılarında, bir takım eksiklikler nedeniyle, dava konusu 11 no.lu bağımsız bölümün yapı kullanma izin belgelerinin henüz düzenlenmediği belirtilmiş olup bu haliyle, sözleşmeden kaynaklanan edimini yerine getirmediği anlaşılan yüklenicinin, dava konusu bağımsız bölümün tapusuna hak kazanmadığı gözetilerek davanın reddine karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye ve yanılgılı gerekçeye dayalı olarak davanın kabulünün doğru olmadığı gerekçesiyle davalı Arif Aydın avukatının istinaf kanun yolu başvurusunun kabulüne, mahkeme kararının kaldırılmasına, dava konusu 11 no.lu bağımsız bölümün tapu kayıt malikinin davalı arsa sahibi Arif Aydın olması nedeniyle davalı arsa sahibi Arif Aydın aleyhine açılan davanın esastan, davalılar İsmail Türkeri İnşaat Ltd. Şti ile davalı Mustafa Aktaş aleyhine açılan davaların pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiştir.
Karar, davacı vekilince temyiz edilmiştir.
Dava, yüklenicinin temliki suretiyle kazanılan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri çift tipli karma sözleşmelerdendir. Burada yüklenicinin borcu arsa sahibine ait arazi üzerine sözleşmesine, amaca ve fenne uygun bir bina imal ederek, arsa sahibine teslim etmek, arsa sahibinin temel borcu ise kendisine teslim edilen binadan sözleşmeyle yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümler tapu kaydını ona aktarmaktır. Yüklenici kendisine bırakılan bağımsız bölümler tapusunu doğrudan arsa sahibinden isteyebileceği gibi yazılı olması koşuluyla şahsi hakkını Türk Borçlar Kanunu 183. maddesi hükmünce üçüncü kişilere de temlik edebilir. Davacı üçüncü kişilerin isteminin dayanağı yüklenicinin yaptığı temlik işlemidir. Alacağı devralan kişi de evvelki alacaklının yerine geçeceğinden, borçludan ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak hakkını kazanır. Ancak bu tür davalarda yükleniciden temellük edilen kişisel hakka dayanılarak ifanın arsa sahibinden istenmesi halinde mahkeme yüklenicinin arsa sahibi ile olan sözleşmesine göre gerçekte neyi istemeye hak kazandığı yönü üzerinde durulmalıdır. Çünkü, yüklenici arsa sahibinden neyi hak kazanmışsa 3. kişiye ancak onu temlik edebilir. Gerçekten, temlik sözleşmesinin konusu bir borç ilişkisinden doğmuş olan alacak neyse odur.
Yukarıda belirtildiği üzere davalı yüklenicinin edimini yerine getirip getirmemesi bu davadaki talep açısından önemli olup, yüklenicinin davada yer alması gerektiğinden, davanın yüklenici yönünden pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.
Mahkemece yapılan yargılamada dava konusu 813 ada 1 parsel sayılı taşınmaz üzerinde arsa sahibi Arif Aydın ile İsmail Türkeri Ltd. Şti arasında 02.09.2010 tarihinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, sözleşmeye göre; 2 işyeri, 35 konut olmak üzere toplam 37 adet bağımsız bölüm yapımının kararlaştırıldığı, taraflar arasında bağımsız bölümlerin sözleşmede belirtildiği şekilde paylaşımının yapıldığı, müteahhit ile alt yüklenici Mustafa Aktaş arasında gayrimenkul satış sözleşmesi yapılarak kaba inşaat karşılığı 7,11,28 ve 29 no.lu bağımsız bölümlerin davalı Mustafa Aktaş’a verildiği, alt yüklenici Mustafa Aktaş ile davacı arasında iş karşılığı daire satış sözleşmesi yapıldığı, bu sözleşmeye göre; yapılan işin bedeli olarak davacıya 11 no.lu bağımsız bölümün verileceğinin sözleşmede düzenlendiği, davalı şirket ile diğer davalı Mustafa Aktaş ve davacı arasında imzalanan taahhütnameye göre; herhangi bir alacakları bulunmaksızın dava konusu 813 ada 1 parsel 11 no.lu bağımsız bölümün tapu devrinin davacıya devredileceği hususunda anlaşma yapıldığı, davalı Mustafa Aktaş’ın davayı kabul ettiği, alınan bilirkişi raporları ile 02/09/2010 tarihli gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre; eksik ve ayıplı işler ve bedellerinin 11.500TL olarak tespit edildiği, 25/05/2017 tarihli bilirkişi raporuna göre; dava konusu 813 ada 1 parsel sayılı taşınmaz üzerine inşa edilen yapıda oturuma engel teşkil edecek şekilde eksik ve ayıplı iş bulunmamakta olup, yüklenicinin edimini ifa ettiği, kaba inşaatı teslim eden davacının da edimini yerine getirdiği, sözleşmeye göre müteahhit tarafından ödenmesi kararlaştırılan bedellerin konut satın alan arsa sahiplerince ödendiği belirlenmiştir.
O halde mahkemece, arsa sahibi üzerine kayıtlı yükleniciye kalacak başka bağımsız bölüm bulunup bulunmadığı belirlenerek, bulunmaması halinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin karşılamakla yükümlü olduğu tüm masrafların, eksik, ayıplı işler bedeli, kira tazminatı ile iskan masrafları hesaplanarak birlikte ifa kuralı ile hesaplanan bedelin arsa sahibine ödenmek üzere davacıya depo ettirilmesinden sonra, davacının tapu iptali ve tescil talebi bakımından, arsa sahibinin dava açılmasına sebebiyet vermediği de dikkate alınarak yargılama gideri ve vekalet ücretinden sorumlu tutulmaksızın hüküm kurulması gerekirken bu hususlara dikkat edilmeden davanın reddi kararı doğru olmamış, kararın açıklanan nedenlerle bozulması uygun bulunmuştur.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyize konu İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi kararının davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine,
6100 sayılı HMK’nın 373. madde hükmü gözetilerek dosyanın İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesine, karardan bir örneğin ise ilk derece mahkemesine gönderilmesine, 01.12.2022 gününde oy birliğiyle karar verildi.